Cada vez menos casa propia y más alquiler en América Latina
El sueño de la casa propia, invertir en una vivienda para dejar de herencia a los hijos o creer que arrendar es botar el dinero son ideas arraigadas en la cultura latinoamericana. No es casualidad que esta región se caracterice históricamente por un alto porcentaje de vivienda en propiedad.
Paraguay (82,9 % de propietarios), Brasil (72,3 %), México (71,7 % ) y Ecuador (68,8 %) son buenos ejemplos de una realidad que se repite, con excepción de Colombia (37 %), según datos de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL). La elevada tenencia se explica en parte por el contexto de informalidad, tomas y ocupaciones ilegales que luego fueron regularizadas.
En Europa, en tanto, el arriendo tiene mayor peso. De acuerdo con la plataforma global de datos Statista, en Suiza, solo el 42,3 % es propietario y en Alemania, el 46,7 %.
"Sin embargo, la tendencia que se observa desde hace 10 a 15 años es el incremento del arrendamiento", dice a DW el sociólogo Julio Calderón Cockburn, profesor de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos de Lima, en Perú. Mientras, en 2002, en América Latina había en promedio un 73,1 % de dueños y un 16,4 % de inquilinos, en 2022 se registran 66 % y 20,9 %, respectivamente.
"Hay una disminución promedio en la incidencia en la participación de propietarios en las últimas dos décadas en la mayor parte de los países de la región, tanto en el sector urbano como en el rural. Esto es en todos los grupos, aunque más acentuada en los de menores recursos, que a su vez muestran una importante alza como arrendatarios, especialmente en las áreas urbanas", indica a DW Diego Aulestia, jefe de la Unidad de Asentamientos Humanos de la CEPAL.
Chile ilustra bien este fenómeno. Entre 2003 y 2022 los inquilinos aumentaron de 15,4 % a 25 %. "El importante y sostenido aumento del arriendo es algo inédito, un fenómeno regional que va creciendo y además es muy distinto de Europa, donde el porcentaje es más alto y hay toda una historia y cultura del arriendo. América Latina no tiene esa tradición y eso se refleja en que este mercado es muy desregulado", explica a DW Felipe Link, profesor asociado en el Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica de Chile.
¿Comprar o arrendar? Nuevas realidades y necesidades
Detrás de la disminución progresiva de la vivienda en propiedad, que Aulestia considera "uno de los rasgos más importantes de transformación de la sociedad latinoamericana", se entremezclan varios factores, como el crecimiento de las zonas metropolitanas, las dificultades de acceso al crédito y las complejidades del mercado laboral a futuro. En este escenario económico y de desempleo actual, no es factible asumir una deuda hipotecaria.
En opinión de Link, investigador asociado del Centro de Estudios de Conflicto y Cohesión Social (COES) y del Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (CEDEUS), "hay una crisis en el mercado inmobiliario, créditos más caros, tasas de interés más altas, y el ahorro previo para el pie es mayor que hace unos años. Hay personas que deben arrendar porque no tienen la opción de comprar una vivienda y para los grupos más vulnerables el problema es la insuficiente oferta de vivienda con subsidio".
Pero también han variado las necesidades. "Hoy la vivienda en propiedad no es el principal objetivo de acumulación del patrimonio. Hay que considerar la vivienda como un servicio", estima Aulestia. Ante el crecimiento de las ciudades, que empuja a nuevos pobladores hacia la periferia, el dilema es si conviene comprar lejos del trabajo o arrendar más cerca, mientras se define el plan de vida.
"En los tiempos de la globalización, mucha gente no sabe dónde va a terminar viviendo y prefiere alquilar", estima Calderón. Así también, para el creciente número de hogares de una sola persona, que ya superan el 10 % en varios países de la región, el arriendo puede acomodarse mejor a sus circunstancias. "Puede ser un muy buen modelo para jóvenes en tránsito hacia la vivienda en propiedad y para adultos mayores", añade Link.
Ya sea por necesidad o por opción, alquilar gana terreno y permite abordar el déficit de vivienda. El investigador del COES explica que "los arrendatarios no son homogéneos, la realidad es muy diversa, y están por toda la ciudad, en todos los grupos socioeconómicos y con características diferentes".
Asimismo, advierte que "a mayor vulnerabilidad, mayor informalidad del arriendo. Incluso en campamentos y tomas hay alquiler pirata de terrenos que no son propios. La situación de los migrantes se presta para arriendo abusivo, les imponen requisitos que no corresponden, pagos de varios meses por adelantado o prohibición de tener niños".}
Nuevas fórmulas y ofertas de arriendo
Un fenómeno creciente se da "cuando las familias envejecen, los hijos se van, y subdividen las casas en cuartos que se alquilan", detalla Calderón. Lo que en Perú llaman "jubilación popular", un modo de percibir ingresos adicionales. Con el mismo objetivo, pequeños inversionistas compran propiedades para arriendo. A otra escala, en los últimos años, ha aparecido la figura del edificio "multifamiliar", construido para la renta principalmente por fondos internacionales.
"Se ha ido matizando la idea de que arrendar es botar la plata o de que es una solución temporal. La casa no es solamente el bien material o el capital, sino también una serie de servicios asociados. Comprar lejos de la vida cotidiana puede salir más caro en transporte, mientras que arrendar puede tener ahorros o ventajas comparativas", afirma Link.
"Si bien la vivienda en propiedad está en el centro de las políticas habitacionales en América Latina, ya hay varios países en la región que ofrecen apoyo para alquilar vivienda. En Chile, por ejemplo, para personas de tercera edad", destaca Aulestia.
"En la región, un modelo que se puede potenciar para aumentar la oferta es el de la vivienda pública en arriendo", plantea Link. Este formato, que puede contar con la gestión de privados que administren, abre nuevas oportunidades. Entre otros proyectos, está la reconversión de inmuebles del estado o de los municipios para alquiler.
Al respecto, Calderón indica que el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) está planteando en parte volver a la vivienda social en alquiler. La idea es que el Estado promueva este tipo de vivienda, y para ello debe desarrollar políticas de alquiler que hoy no existen".
"Las políticas de vivienda de los Estados latinoamericanos están todavía muy ancladas a la entrega de subsidios a la propiedad o a la construcción de vivienda propia, pero existen diferentes condiciones y hay hogares que deciden, por decisión financiera inclusive, no comprometerse a un crédito de largo plazo", complementa Aulestia.
Como una forma de tenencia articulada con otras, el arriendo puede aportar soluciones habitacionales, concluye Link: "Es un desafío buscar una política pública más integral que considere el arriendo". (rml)
